頻頻暴雷的長租公寓行業，終于再次出現企業 IPO。

日前，魔方生活服務集團有限公司向港交所遞交上市申請書。若成功上市，魔方生活將成為港交所長租公寓第一股。摩根士丹利、建銀國際擔任此次 IPO 聯席保薦人。

魔方生活是集中式長租公寓品牌 " 魔方公寓 " 的運營商。招股書顯示，截至 2022 年 6 月底，魔方生活在全國 26 個城市擁有 76190 套在營公寓。

魔方生活沖刺港股，在管公寓超 7.6 萬套

根據弗若斯特沙利文數據，中國租賃公寓行業市場規模在 2021 年底已增長至 1.8 萬億元，預計到 2026 年底將進一步擴大至 2.7 萬億元；集中式長租公寓市場規模將從 2021 年的 449 億元增加至 2026 年的 1252 億元，復合年增長率為 22.8%。

弗若斯特沙利文稱，以截至 2021 年底在營公寓數量計算，魔方生活在獨立集中式長租公寓運營商中排名第一。

財務業績方面，2019-2021 年，魔方生活的營收分別為 9.47 億元、9.49 億元、14.71 億元；期內利潤分別為 6355 萬元、-2.31 億元、2.95 億元。2022 年上半年，受上海、北京等城市爆發疫情影響，公司收入 8.50 億元，但期內利潤僅收 41 萬元。

具體到業務，魔方生活運營租賃公寓的模式，分為直營及加盟管理和第三方托管兩種。

直營模式下，公司于 2009 年推出 " 魔方公寓 " 品牌，定位追求優質租房生活的白領人員；于 2016 年推出 "9 號樓公寓 "，為藍領人員提供宿舍類的住宿解決方案。

招股書顯示，2019-2021 年及 2022 年上半年，魔方生活白領公寓單房月均租金分別為 3077 元、2964 元、3025 元、3002 元；同期藍領公寓單房月均租金分別為 3156 元、3086 元、3164 元、3209 元。藍領公寓每個房間通常配備 2 至 8 張床，每張床位的月租價格介于 500 元至 1000 元。

直營公寓是魔方生活的主要收入來源。今年上半年，公司直營公寓業務營收 8.09 億元，占同期總收入的 95.2%。

值得一提的是，華平投資是魔方生活的控股股東。華平投資于 1966 年成立，是中國及東南亞最大的私募股權投資機構之一。IPO 前，華平投資持有魔方生活 51.63% 的股權。

此外，CDPQ（加拿大魁北克儲蓄投資集團）和中航產融，分別持有魔方生活 16.8% 和 12.5% 股權，分別為第二和第三大股東。魔方生活董事長鄭南雁和公司 CEO 柳佳，分別通過控制的投資公司持有魔方生活 3.25% 和 0.3% 股權。

長租公寓行業再迎 IPO

2015 年以來，受政策扶持，中國租賃公寓市場迅猛發展。但租賃公寓市場至今非常分散，有大量運營中的非機構化長租公寓。2021 年，中國機構化長租公寓滲透率僅 7.4%，遠低于英美市場。

機構化長租公寓市場又包括分散式長租公寓、集中式長租公寓兩種運營模式。

二者區別在于，分散式長租公寓從不同個人業主收集分散在不同地點的公寓，如蛋殼公寓；而集中式長租公寓通常與機構業主簽訂長期整租協議，可在一棟樓中提供大量公寓，如魔方公寓、萬科旗下的 " 泊寓 "、龍湖的 " 冠寓 "。

2019 年，分散式長租公寓品牌青客公寓赴美上市，成為國內首個登陸資本市場的長租公寓運營商；同年，蛋殼公寓亦赴美 IPO。

然而，自 2020 年 9 月起，蛋殼等分散式長租公寓品牌陸續暴雷。

為求擴張，分散式長租公寓撬動杠桿，向租客提前收取租金、鼓勵租戶申請租金貸而獲得租金預付款，利用收到的租金和付出房租的時間差占用資金，用來收儲房源和裝修。

租金貸成為蛋殼公寓最大的現金流來源。但 2020 年初，受疫情影響，大城市租客返城受阻，退租增加，蛋殼資金鏈斷裂，陷入流動性危機。

此后，大量類似經營模式的分散式長租公寓企業，陸續退出市場。目前，青客公寓和蛋殼公寓均已從美股退市。經營穩定性更強的集中式長租公寓，隨之成為行業主流。

蛋殼危機發酵后，長租公寓行業投資遇冷。經過行業出清、并購整合后，終于再次出現 IPO。

招股書顯示，魔方生活此次 IPO 募集資金將主要用于業務擴張及戰略性收購；更新技術基礎設施及創新公寓產品；持續銷售及營銷工作；營運資金及作一般企業用途。

不過，魔方生活在港股能否走通存在很大懸念。一方面，港股市場正處于歷史性的估值低位，新股表現不及預期；另一方面，魔方生活作為獨立運營商，競爭力與大型房企旗下長租品牌相比較弱，市占率僅 3.0%，排名第三；且魔方生活營收渠道相對單一，主要靠向租戶收取租金，一旦碰到市場下行，租金收入就會受到沉重打擊。

對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，魔方尋求上市動作值得肯定和鼓勵，也是當前房地產市場低迷下長租公寓企業積極向上的表現。當前上市看似時機不好，其實反過來也是一個最好的時機，尤其是在房地產下行壓力下，房源的整合和盤活是大趨勢。魔方若成功上市，后續房源收購的成本有望降低，對于其擴大經營規模有積極的作用。